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Droit immobilier et COVID-19 : Le paiement du loyer et des charges au bailleur

La gestion immobilière pendant la crise du Covid-19 en Belgique.

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Introduction ou extrait du livre blanc

"Face à la crise du Coronavirus/COVID-19, bailleur et preneur d’un bien immeuble sont confrontés à la question de l’impact de cette crise sur leur contrat de bail. La principale question qui se pose est la suivante: le locataire doit-il continuer à payer son loyer et ses charges au bailleur ?

Dans un esprit de solidarité, afin de donner des éclaircissements juridiques rapides sur cette question, il a été décidé de rédiger le présent livre. Ce livre se concentre sur la mesure de fermeture obligatoire des lieux loués prise pour endiguer la propagation du COVID-19. Il n’est pas le «Graal». Il se veut «aidant». Certainement pour guider bailleur et locataire mais aussi et surtout, pour contenir, dans la mesure du possible, une foule de procédures judiciaires à lancer devant les justices de paix de notre pays en cas de défaut de paiement des locataires, étant donné que ces juridictions tournent aussi, de toute façon et fort justement, au ralenti. Enfin, il reste ouvert aux réflexions d’autrui, voire à la critique. Ne perdons pas de vue qu’il cherche dans la mesure du possible à énoncer des principes généraux pour apprécier la crise que nous connaissons et les mesures exceptionnelles prises par les autorités belges.

1. Quels sont les lieux loués qui doivent fermer ?

En Belgique, par arrêté ministériel du 18 mars 2020 portant des mesures d’urgence pour limiter la propagation du Coronavirus COVID-192, abrogé par arrêté ministériel du 23 mars portant des mesures d’urgence pour limiter la propagation du Coronavirus COVID-193 qui a été modifié par arrêtés ministériels du 24  mars 20204 et du 3 avril 20205 (ci-après ensemble l’«arrêté ministériel»), il a été décidé d’une mesure de fermeture en ces termes jusqu’au 19 avril 2020 inclus (article 13 de l’arrêté ministériel) laquelle pourra être prolongée de deux semaines après évaluation...

2. Pourquoi ces lieux loués sont-ils obligatoirement fermés ?

Selon les considérants de l’arrêté ministériel, ces lieux loués doivent fermer car «les rassemblements dans des lieux clos et couverts (…) constituent un danger particulier pour la santé publique»; «il est nécessaire, afin de ralentir et limiter la propagation du virus, d’ordonner immédiatement les mesures indispensables sur le plan de la santé publique»; en conséquence, «une mesure de police imposant l’interdiction de tout rassemblement est indispensable et proportionnée»."

Droit immobilier et COVID-19 : Le paiement du loyer et des charges au bailleur