Financements immobiliers : l’âge de raison ?

Extrait du livre blanc: "L’évolution récente de la réglementation bancaire est la conséquence directe de la crise nancière née en 2007 de l’éclatement d’une bulle immobilière aux Etats-Unis. Cette bulle fut alimentée par la baisse des taux directeurs, par le développement d’une nance toujours plus structurée et par une vive spéculation immobilière.

• Le marché du crédit immobilier des 10 dernières années a connu 4 phases : la constitution d’une bulle jusqu’en 2007, son éclatement en 2007-2008, une ère « glaciaire » jusqu’en 2012, et un dégel depuis. Les emprunteurs ont aujourd’hui adopté une meilleure discipline, le levier n’étant plus le catalyseur du TRI mais un instrument normal de gestion.

• Au cours de cette période, la réglementation bancaire s’est progressivement approfondie. Alors que le régulateur s’était essentiellement concentré sur le risque de crédit, il en est venu à s’intéresser aux risques opérationnels ainsi qu’au risque de liquidité.

• On assiste en outre à la convergence des réglementations entre institutionnels, banques et assurances, qui produit parfois des effets miroirs : le coût du nancement s’est renchéri pour les banques, s’est amoindri pour les assureurs.

Bien qu’elle vise à éviter les emballements de cycle, la réglementation peut avoir des impacts pro-cycliques, par exemple quand elle s’inspire du ratio LTV (Loan-to-Value) à l’octroi du crédit et non sur la foi d’une moyenne de long terme.

La situation actuelle se distingue du scénario de 2007 en raison de taux faibles, d’une réglementation du crédit plus contraignante et d’un marché immobilier qui n’est pas sur-offreur.

Ces mouvements tectoniques ont favorisé l’émergence de nouveaux acteurs du nancement, dont les ambitions et les pratiques découlent directement de l’évolution prudentielle. Les emprunteurs doivent savoir naviguer et manœuvrer dans ce nouveau paysage, en dressant notamment la cartographie des écueils, et en recourant aux bons capitaines."